Мастер-план поселка в Таширово

Моделирование плотности застройки сельского населенного пункта: базовая модель

Следует отметить, что ни региональные нормативы градостроительного проектирования Московской области, ни СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, ни СП 55.13330.2016 СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные, ни СП 30- 102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства (применение которого носит рекомендательный характер) не содержат норм, определяющих плотность застройки сельских населенных пунктов и микрорайонов (кварталов) индивидуальной жилой застройки, что затрудняет предварительную оценку технико-экономических показателей застройки и, зачастую, приводит к завышению оценки потенциала территории и доли продаваемых площадей.

С целью анализа проектной структуры землепользования микрорайонов индивидуальной жилой застройки выполнен двухэтапный анализ предельных значений плотности такой застройки.

На первом этапе моделирования, результаты которого представлены в настоящем разделе, рассмотрена базовая модель, в которой в границах проектирования представлены только 2 типа пространственных объектов:

• земельные участки для размещения ИЖС;
• объекты улично-дорожной сети.

Опыт моделирования предельной плотности застройки для многоквартирной жилой застройки (2015 г., разработка нормативов градостроительного проектирования городского округа город Казань) показывает, что предельные показатели плотности для прямоугольных кварталов (микрорайонов) всегда выше, чем для элементов планировочной системы любой иной конфигурации.

При этом, исходя из необходимости оценки предельной плотности для относительной крупных проектируемых сельских населенных пунктов было принято, что минимальная площадь планировочного участка не должна быть менее 8 га.

В качестве модуля типоразмера земельного участка для объекта индивидуального жилого строительства выбран прямоугольный участок с соотношением сторон от 1:1,5 до 1 :2,5 площадью от 6 до 7 ар (соток).

Положение земельных участков под застройку относительно объектов  улично-дорожной  сети (длинной или  короткой  стороной  вдоль  УДС) менялось в зависимости от типоразмера планировочного участка и принятой конфигурации системы объектов УДС.

Поперечный профиль объектов УДС в красных линиях принят для моделирования 3 типоразмеров:

• 12 м для тупиковых и односторонних улиц;
• 14 м для основной сети второстепенных улиц;
• 24 м для улиц с общественным транспортом.

При этом рассмотрено:

• 3 типоразмера планировочного участка:
• 250 х 350 м;
• 400 х 400 м;
• 400 х 600 м;

3 конфигурации планировочного участка (по размещению транзитных улиц):

• с центральной второстепенной улицей;
• с центральной и краевой улицей;
• с центральной улицей для организации движения общественного транспорта.

При моделировании условий для каждого типоразмера  и   конфигурации   планировочного участка приняты как альтернативные 3 типологии формирования системы объектов УДС:

• полная сетка;
• сетка с тупиковыми проездами;
• сетка с П-образными проездами 2-го порядка.

На практике принятые модели исчерпывают разнообразие типов планировочных ситуаций:

• для анализа более мелких земельных участков каждая парцелла (планировочный участок) может быть разделен на отдельные сегменты;
• крупные земельные участки формируются из целых и неполных парцелл различных типоразмеров, при этом вариант конфигурации с 2 улицами используется для моделирования примыкания парцелл друг к другу;
• предельная плотность для планировочных решений со смешанной типологией УДС и переходом к «планировочным украшениям» (формирование площадей, криволинейных участков улиц, отступов от красных линий) всегда будет ниже, чем в базовой модели.

Результаты изучения базовой модели

1. Базовая предельная плотность застройки ИЖС составляет от 72 до 82 % планировочного участка (без учета ЗОУИТ, парков, земельных участков ДОУ, школ, объектов сервиса и спортивных объектов).
2. Сеть УДС с тупиковыми проездами всегда экономит до 3 % площади застройки.
3. В целом менее крупные типоразмеры всегда выигрывают в эффективности использования территории, но качественных изменений это не дает.
4. Показатели доли УДС в балансе земель по СП 42.13330.2016 явно нереалистичны для территорий индивидуальной жилой застройки.