Местоположение и площадь
Проектируемый жилой комплекс переменной этажности с расчетной численностью населения 216 человек располагается в границах поселка городского типа (дачного поселка) Лесной Городок (численность населения 14,7 тыс. чел.) Одинцовского городского округа Московской области, в центральной части населенного пункта, севернее автомобильной дороги федерального значения М-1 «Беларусь».

Территория проектируемого жилого комплекса в настоящее время не застроена, представляет собой выровненную местность с небольшим (1,2-1,5 м) перепадом рельефа в направлении понижения с запада на восток в южной части участка. Имеются отдельные деревья лиственных пород, благоустройство отсутствует. С юга, запада и севера к участку примыкают здания многоквартирных жилых домов, с запада – здание гостиницы и земельные участки объектов индивидуального жилищного строительства.

Градостроительная документация

В соответствии с Генеральным планом Одинцовского городского округа территория отнесена к функциональной зоне Ж1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами).

Правилами землепользования и застройки территории Одинцовского городского округа территория проектирования включена в границы зоны Ж-1.

Применительно к земельному участку действует 2 нормативных правовых акта, утвердивших документацию по планировке территории:

• постановление Главы Одинцовского района Московской области от 19.01.2004 г. № 130 «Об утверждении корректировки проекта застройки жилого квартала в границах улиц: Фасадная, Лесная, Школьный переулок, Минское шоссе в поселке Лесной Городок»;
• постановление администрации городского поселения Лесной Городок Одинцовского муниципального района Московской области от 01.04.2010 г. № 104 «Об утверждении ОАО «Трест Мособлстрой № 6» корректировки проекта планировки квартала № 2 и № 3 микрорайона «Восточный» в пос. Лесной Городок…».

Транспортная доступность

Территория проектирования имеет 2 выхода на сеть автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения:

• в северном направлении через ул. Лесная и Лесной пер. на автомобильную дорогу регионального значения «М-1 «Беларусь» – ст. Пионерская» (46К-1410) и далее на Можайское шоссе (46К-1011) в направлении г. Одинцово;
• в южном направлении через Лесную и Фасадную ул. на автомобильную дорогу федерального значения М-1 «Беларусь» в направлении Смоленска и Москвы.

Расстояние до города Москвы (пересечение МКАД и автомобильной дороги М-1) составляет 14,8 км (транспортная доступность без учета пробок: 19 мин), до администрации муниципального образования (город Одинцово) – 11 км (21 мин).

По автомобильным дорогам 46К-1410 (Центральная ул.) и М-1 (от остановочных пунктов на Фасадной ул. и на Минском шоссе) выполняется регулярное движение автобусных маршрутов и маршрутных такси муниципального и межмуниципального значения:

• 30 Ст. МЦД Одинцово – Рынок (Лесной Городок);
• 33 Ст. МЦД Одинцово – Ликино – ст. Лесной Городок;
• 58к Ст. МЦД Одинцово – ТЦ «Звездный» (Краснознаменск);
• 80 Ст. МЦД Одинцово – Ст. Кубинка;
• 103к Ст. МЦД Одинцово – ТЦ «Звездный» (Краснознаменск);
• 442 Метро Парк Победы (Москва) – Госпиталь (Краснознаменск).

Станция Лесной Городок Калужского направления Московской железной дороги является остановочным пунктом линии МЦД-4 (Апрелевка – Железнодорожная) и электропоездов сообщением от Москвы (Киевский вокзал) на Наро-Фоминск, Калугу. Время в пути до Киевского вокзала составляет 43 мин.; движение тактовое (интервал: 5-15 мин.).

Конфигурация и размеры земельного участка

Территория проектирования состоит из 2 смежных частей, каждая из которых близка к прямоугольной форме:

• западная часть вытянута с северо-северо-запада на юго-юго-восток (средние размеры 38 х 113 м) и включает, в том числе, но не только, ранее сформированный земельный участок;
• восточная часть примыкает к западной в южной ее зоне, формируя почти правильный квадрат (средние размеры 39 х 45 м).

Рельеф выровненный, с перепадом вниз в направлении восточной части на 1,2-1,5 м.

Зоны с особыми условиями использования территории

Южная часть земельного участка в незначительной части входит в границы зоны шумового воздействия (санитарного разрыва) автомобильной дороги федерального значения М-1 «Беларусь), что не оказывает влияния на планировочные решения проектируемой застройки, но может потребовать применения специальных конструктивных решений при разработки проектной документации в части обеспечения звукоизоляции.

Территория проектирования полностью входит в границы ряда подзон (перечислены ниже) приаэродромной территории Аэродрома Внуково (далее – ПАТ), что требует специального согласования строительства, однако ограничения правового режима ПАТ, с учетом высоты проектируемых зданий, не ведут к ограничению строительных параметров проектируемой застройки.

К территории применим режим следующих подзон ПАТ: сектора 3.2.2 третьей подзоны; пятой подзоны; шестой подзоны.

Вдоль западной и северной границ западной части территории проектирования  проходят трасса и охранная зона газораспределительного газопровода низкого давления. Также сведения ЕГРН указывают на размещение межпоселкового газопровода низкого давления западнее территории проектирования, вдоль дорожного полотна Лесной ул.

Вдоль северной, восточной (севернее жилого дома по адресу: Фасадная ул., 5А) и южной сторон западной части территории проектирования размещаются сети водопровода, охранная зона которых минимально (на 1-3 м) пересекает границы земельного участка.

В границах восточной зоны западной части территории проектирования расположены линейные сооружения сетей теплоснабжения.

В северной и северо-восточной зонах западной части территории проектирования размещаются кабельные линии электропередачи напряжением 0,4 и 10 кВ, в южной зоне восточной части земельного участка – кабельная линия 0,4 кВ. В восточной зоне западной части территории проектирования также располагается несколько кабелей связи, имеющих охранные зоны.

Нормативные показатели жилой застройки

Дачный поселок Лесной Городок, в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Московской области в действующей редакции (далее – РНГП МО), относится к категории «населенные пункты с численностью населения от 3 до 15 тыс. человек, расположенные в городских устойчивых системах расселения».

В таблице N 2 РНГП МО приведены расчетные показатели интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах Московской области и плотности населения на жилых территориях при различных показателях жилищной обеспеченности и при различных типах застройки. Показатели для д. п. Лесной Городок представлены ниже.

Как видно из таблицы N 2 РНГП МО для указанной категории населенных пунктов в городских устойчивых системах расселения максимальная предельная средняя этажность многоквартирной жилой застройки составляет 12 жилых этажей.

В то же время, действующими правилами землепользования и застройки Одинцовского городского округа Московской области для территориальной зоны Ж-1 в дачном поселке Лесной Городок установлена предельная средняя этажность 7 жилых этажей.

Необходимо отметить, что в микрорайоне «Восточный» д. п. Лесной Городок существуют многоквартирные жилые дома со средней этажностью 9 жилых этажей (Лесная ул., 12, 14), 11 жилых этажей (ЖК «Ирис», Фасадная ул., 2, корпус 1) и 19 жилых этажей (21 надземный этаж в целом: Молодежная ул., 5, 7 и 8).

Средняя этажность проектируемого жилого комплекса: 6,15 этажа. Нормируемые показатели жилой застройки по РНГП МО для жилого квартала составляют:

• Коэффициент застройки жилыми домами, не более 20,8 процента;
• Плотность застройки жилыми домами, не более, 12808 кв. м на га.

Анализ максимальной потенциальной площади застройки участка

Проектные строительные параметры жилого комплекса приведены ниже:

Кроме того, проектное решение предполагает размещение объектов озеленения, благоустройства, детских и спортивных площадок на крыше обвалованной автостоянки закрытого типа, размещаемой в восточной части территории проектирования. Емкость автостоянки для постоянного хранения индивидуального автомобильного транспорта составляет 46 машино-мест.

Увеличение площади земельного участка по правилам пункта 6 примечаний к таблице N 2 РНГП МО составляет 1035 кв. м (расчетная площадь участка: 7104 кв. м).

Приведенные нормируемые показатели жилой застройки по РНГП МО составляют:

• Коэффициент застройки жилыми домами: 19,71 процента;
• Плотность застройки жилыми домами: 8535 кв. м на га.

Таким образом, нормативные показатели коэффициента и плотности застройки жилыми домами, установленные РНГП МО, в рассматриваемом проектном решении соблюдаются.

При этом реальная максимальная плотность застройки и посадка зданий жилого комплекса определяется не предельными показателями РНГП МО, а необходимостью соблюдения нормативных требований по инсоляции жилых помещений в существующих многоквартирных жилых домах, где имеются односторонние квартиры по северным и торцевым западным фасадам.

Как результат моделирования инсоляционных условий, объемно-пространственное решение проектируемого жилого комплекса предполагает формирование двухобъемного здания с секциями высотой 14 (13 жилых) и 4 (3 жилых) этажей, объединенных стилобатом.

С востока и юго-востока к земельному участку примыкают здания многоквартирных жилых домов, ранее являвшихся общежитиями:

Фасадная ул., 1А, 4 этажа, 1964 года постройки:

Фасадная ул., 5А, 5 этажей, 1971 года постройки:

Более современная жилая застройка располагается к востоку от восточной части территории проектирования и к северо-востоку от западной части проектирования:Фасадная ул., 3, 9 этажей, 2008 года постройки:

Прямо на фото: Фасадная ул., 9, 9 этажей, 2004 года постройки, слева на фото: ул. Лесная, 8, 5 этажей, 1977 года постройки:

Здание гостиницы (слева); индивидуальный жилой дом (ул. Лесная, 3, справа):

Офисное здание (Школьная ул., 2); жилой дом (Лесная ул., 2А, 9 эт., 2004 г. п.):

Анализ главных высотных отметок окружающей застройки показывает, что в границах проектирования обеспечивается нормативная инсоляция жилых помещений комплекса.

Вид на территорию проектирования со стороны ул. Лесной (на северо-восток):

Вид на территорию проектирования со стороны ул. Лесной (на юго-восток):

Схемы инсоляции проектируемой и существующей (с учетом влияния нового строительства) жилой застройки приведены в составе графических материалов.

КОМФОРТНАЯ ГОРОДСКАЯ СРЕДА

Проектируемый объект размещается в границах достаточно плотной сложившейся многоквартирной жилой застройки, в рамках которой формируются единые дворовые пространства жилого квартала и микрорайона. Для обеспечения нормативных потребностей постоянного населения проектируемого жилого дома и улучшения качества городской среды для жителей существующей застройки планируется организация на выделенных земельных участках в границах микрорайона «Восточный» дачного поселка Лесной Городок:

• плоскостных спортивных сооружений;
• территории общего пользования (сквера).

В соответствии с РНГП МО расчетная численность населения проектируемого жилого комплекса определена как 216 чел., а нормативная потребность в озелененных территориях составляет 1220,4 кв. м.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Многоквартирная жилая застройка:

Население и коммерческие нежилые помещения: