Мастер-план комплексной застройки в с. Широкино

Краткая характеристика объекта, местоположение и площадь

Проектируемый туристический комплекс «Новоазовский» размещается в Новоазовском районе Донецкой Народной Республики, предполагает развитие объектов туристской инфраструктуры (гостиниц, аквапарка, многофункционального торгово-развлекательного комплекса, спортивных комплексов и сооружений, других якорных объектов туристской территории, включая авторскую винодельню с комплексом гостеприимства), а также района среднеэтажной жилой застройки, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Собственно туристический комплекс занимает территорию в 114 га, многоквартирная жилая застройка размещается на площади в 43 га, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры – 13,7 га, винодельня – 5 га. В границах территории сохраняются
сельскохозяйственные угодья для размещения садов и виноградников (67 га). С юга, вдоль морского побережья, формируется незастроенная рекреационная зона (75 га), в границах которой реализуются мероприятия по озеленению, берегозащите и организации пляжей.

Транспортная доступность

Территория туристического комплекса «Новоазовский» располагается между берегом Азовского моря и автомобильной дорогой федерального значения Р-280 «Новороссия», между сельскими населенными пунктами Безыменное и Широкино. Существующий въезд на территорию обеспечивается 5 примыканиями к автомобильной дороге Р-280 и улично-дорожной сети населенных пунктов. Планируется обустройство примыканий, соответствующее проектной загрузке объектов улично-дорожной сети туристического комплекса с развитием объектов обслуживания в придорожной полосе.

Территория (по автомобильным дорогам) удалена от Мариуполя на 13 км (30 минут), от Донецка – на 118 км (1 ч 30 м в пути), от Таганрога – на 81 км (1 ч 20 м), от Ростова-на-Дону – на 149 км (2 ч 20 м). Ближайшая пассажирская железнодорожная станция с сообщением до Москвы: Таганрог, ближайший действующий аэропорт гражданской авиации – Ростов-на-Дону, планируется строительство аэропорта в Мариуполе.

Проектируемая туристская инфраструктура

Туристический комплекс предполагает круглогодичную эксплуатацию большинства объектов коллективного размещения (курортных и туристских гостиниц, апарт-отелей, кемпингов) и якорных объектов туристской инфраструктуры. Формирование жилого района многоквартирной застройки обеспечит снижение эффекта сезонности при эксплуатации объектов обслуживания, инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.

Ключевым якорем туристской инфраструктуры является береговая линия более 7 км протяженности с прилегающей зоной мелководья Азовского моря, создающая возможности организации семейного отдыха. Формируемая зона общественно-деловой застройки (31 га) позволяет разместить широкий спектр якорных объектов (от крытого многофункционального зала для проведения спортивных и концертно-зрелищных мероприятий до аквапарка) и обеспечивает возможности всесезонного использования и эффективной заполняемости объектов коллективного размещения.

 

Основные технико-экономические показатели

Определение границ туристской территории

Территория проектирования ограничена:
— с запада – существующей границей населенного пункта Широкино;
— с севера – автомобильной дорогой федерального значения Р-280;
— с востока – существующей границей населенного пункта Безыменное;
— с юга – береговой линией Азовского моря.
Общая площадь территории развития инвестиционного проекта составляет 314 га, при этом в планировочном отношении территория разделена на две основных части:
— территорию ниже (южнее) берегового уступа Азовского моря, ранее частично входившую в границы особо охраняемых природных территорий;
— земли выше (севернее) берегового уступа Азовского моря, представляющую сельскохозяйственные угодья (в основном, не эксплуатируемые), местами с древесно-кустарниковой растительностью.

Прибрежный планировочный район (нижняя береговая терраса) имеет ширину от 40-70 до 250-300 м, преимущественно 100-120 м. Нагорный (верхняя береговая терраса) район имеет протяженность от 150-200 до 600-700 м от берегового уступа до полосы отвода автомобильной дороги федерального значения Р-280 «Новороссия».

Общая протяженность береговой линии составляет около 7,5 км. Нагорный планировочный район разделен балкой безымянного ручья на западную и восточную части. В его западной части Генеральным планом Новоазовского района предусматривается расширение границ населенного пункта Широкино с развитием жилой застройки (указанная территория входит в границы проектирования и составляет 45,7 га).

На отдельных участках территории ранее располагались базы отдыха.

Зоны с особыми условиями использования территории

Территория проектирования непосредственно прилегает к береговой линии (границе водного объекта) Азовского моря. На момент разработки документации сведения о внесении данных о местоположении береговой линии Азовского моря и связанных с ней границ водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы и береговой полосы водного объекта общего пользования в ЕГРН отсутствуют.

Береговая линия Азовского моря в графических материалах показана ориентировочно, на основе использования свободной картографической основы М 1:5000 – 1:10000.

Границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), ширина которых отсчитывается от береговой линии моря, отображены картометрически с применением норм Водного Российской Федерации и приняты:
— ширина береговой полосы – 20 м от береговой линии;
— ширина прибрежной защитной полосы – 200 м от береговой линии;
— ширина водоохранной зоны – 500 м от береговой линии.

В границах проектирования в направлении с севера на юг протекает ручей без названия, впадающий в Азовское море, для которого приняты размеры ЗОУИТ приняты:
— ширина береговой полосы – 5 м от береговой линии;
— ширина прибрежной защитной полосы – 30-50 м от береговой линии;
— ширина водоохранной зоны – 50 м от береговой линии.

Автомобильная дорога федерального значения Р-280 «Новороссия» в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и иными нормативными правовыми актами имеет полосу отвода (не входит в границы проектирования) и придорожную полосу (входит в границы проектирования).

При подготовке графических материалов нормативная ширина полосы отвода принята в среднем как 48-50 м, а ширина придорожной полосы как 50 м от полосы отвода. Данные показатели подлежат сопоставлению с документацией по планировке территории на реконструкцию автомобильной дороги федерального значения Р-280 «Новороссия». Для определения границ размещения проектируемой застройки в графических материалах приняты отступ в 75 м (картометрически) от оси автомобильной дороги Р-280.

Требования охраны окружающей среды и охраны объектов культурного наследия

Территория проектирования хозяйственно освоена, в ее границах размещаются сельскохозяйственные угодья различных типов, около 7 процентов территории ранее использовалось для размещения объектов туризма с низкой интенсивностью посещения
(базы отдыха, детские лагера, кемпинги).

Большая часть береговой полосы Азовского моря в хозяйственный оборот вовлечена не была, однако использовалась под стихийные и (незначительно) организованные пляжи.

Вопрос о наличии в границах проектирования естественных природных комплексов большой значимости должен быть рассмотрен на следующих стадиях проектирования на основании изучения материалов инженерно-экологических изысканий, однако, анализ доступных материалов аэрокосмической съемки не позволяет выявить сколько-либо значительных по площади естественных природных комплексов.

В силу геоморфологического строения берегов и гидрологического режима Азовского моря в границах проектирования и на прилегающих территориях нет водно-болотных угодий. В тоже время, необходимо отметить уязвимость рассматриваемого участка побережья к эрозионным процессам, что требует ограничить планируемую застройку Нагорным планировочным районом и реализовать комплекс мероприятий по защите от чрезвычайных ситуаций природного характера.

В период до 2022 года территория ниже (южнее) берегового уступа Азовского моря, входила в границы особо охраняемой природной территории. Современный правовой статус территории необходимо уточнить.

Предварительная общая оценка экологического состояния территории по имеющимся материалам позволяет предположить, что в береговом планировочном районе допустимо размещение рекреационной зоны средней интенсивности с размещением благоустройства, организацией пляжей, формированием дорожно-тропиночной сети, без размещения объектов капитального строительства. Для уточнения параметров развития такой зоны необходим провести инженерно-экологические и инженерно-гидрологические изыскания.

Иные планировочные ограничения

Гидрологические особенности северного побережья Азовского моря применительно к территории проектирования приводят к сочетанию развитых эрозионных процессов размыва берегового уступа (в первую очередь, зимними штормами), воздействия ледовых заторов и явления долговременной осушки значительной части акватории при ветровых сгонах.

Береговой уступ (склон) в границах проектирования развит неравномерно, включает как участки с сформированным почвенно-растительным покровом и пологими склонами, так и территории развитых абразионных процессов, в том числе, участки развития оползневых процессов и осыпей. При этом в ряде источников указывается на развитие в нагорном планировочном районе карстовых процессов, что может усиливать эрозионные процессы как по балкам ручьев и временных водотоков, так и вдоль берегового склона Азовского моря.

Для разработки комплекса мероприятий по размещению берегозащитных сооружений (в границах проектирования и, при необходимости, на прилегающей акватории моря), противооползневых и противоосыпных сооружений, формирования требований по защите от проявлений карста требуется осуществить инженерно-геологические изыскания территории.

Выводы

Территория планируемого развития инвестиционного проекта «Туристический комплекс «Новоазовский» расположена в благоприятных градостроительных условиях, имеет минимальные ограничения, определяемые правовым режимом зон с особыми условиями использования и инженерно-строительными условиями.

Объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия, зоны их охраны объектов культурного наследия, достопримечательные места и исторические поселения в границах проектирования отсутствуют.

Следует уточнить распространяется ли на Прибрежный планировочный район правовой режим особо охраняемой природной территории, какой статус имеет указанная территория и существуют ли нормативные правовые акты, определяющие ее функциональное зонирование (при наличии правового режима ООПТ).

Действующие ограничения правового режима ЗОУИТ, связанные с охраной поверхностных вод, не налагают прямых запретов на строительство и, в контексте планируемой застройки туристской территории включают обязанности организации отвода поверхностных вод (ливневых стоков) в систему канализации и их последующей очистки.

Согласование строительства в водоохранной зоне Азовского моря объектов капитального строительства реализуется в общем порядке, предусмотренном законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласование размещения объектов дорожного сервиса в границах придорожной полосы автомобильной дороги федерального значения Р-280 и примыканий к указанной автомобильной дороге осуществляется в соответствии с административными регламентами, принятыми уполномоченным органом исполнительной власти Российской Федерации.

Сводная характеристика территории

Территория проектирования размещается на площади в 314 га в Новоазовском районе Донецкой Народной Республики.

Территория проектирования делится на два основных планировочных района:

• Прибрежный планировочный район (75 га), расположенный ниже (южнее) берегового уступа Азовского моря и примыкающий к береговой линии, большей частью входящий в границы береговой полосы и прибрежной защитной полосы;
• Нагорный планировочный район (239 га), находящийся выше (севернее) берегового уступа Азовского моря и представляющий равнинную территорию со слабо выраженным рельефом, местами пересекающуюся неглубокими балками и включающий преимущественно сельскохозяйственные угодья (в основном, не эксплуатируемые), местами с древесно-кустарниковой растительностью.

Нагорный планировочный район с севера ограничен полосой отвода автомобильной дороги федерального значения Р-280 «Новороссия» и, в силу особенностей рельефа, а также конфигурации территории делится на западную, центральную и восточную части.

Западная и центральная части Нагорного планировочного района, а также территории, прилегающие к селу Безыменное, наиболее благоприятны для размещения коллективных средств размещения (гостиниц, кемпингов, апарт-отелей и т.д.) и якорных объектов туристской инфраструктуры. В районах ранее сложившегося курортного освоения также планируется размещение туристских гостиниц в Прибрежном планировочном районе.

На территории, примыкающей к населенному пункту Широкино, в границах Нагорного планировочного района формируется достаточная по площади территория для размещения комплексной среднеэтажной многоквартирной жилой застройки.

Территория проектирования имеет линейное планировочное решение и размещается между берегом Азовского моря и автомобильной дорогой федерального значения Р-280 «Новороссия» в полосе шириной от 400 до 800 м протяженностью около 7,5 км.В границах территории выделяются планировочные районы:

— Прибрежный планировочный район (75 га), предназначенный для размещения рекреационной зоны средней интенсивности с размещением благоустройства (без размещения объектов капитального строительства), организацией пляжей, формированием велосипедно-пешеходной инфраструктуры, а также размещением берегозащитных и противооползневых сооружений;

— Нагорный планировочный район (239 га), предполагающей развитие зоны отдыха с размещением якорных объектов туристской инфраструктуры и коллективных средств размещения (туристских и курортных гостиниц, апарт-отелей, кемпингов), а также (в западной его части) многоквартирной жилой застройки.

Территория представляет равнинную местность, изредка рассеченную небольшими балками с водотоком по тальвегу одной из них. Местность имеет пологий уклон в сторону моря, максимальные отметки рельефа не превышают 52 м, выраженный береговой уступ с локальными превышениями от 5 до 12 м местами представлен оползневыми зонами.На основании анализа пространственной организации территории и с учетом размещения планируемой общественно-деловой и жилой застройки, с учетом действующих ограничений выделены планировочные подрайоны (обозначены цифрами на схеме ниже):1) Планировочный подрайон «Широкино» (45,7 га) с размещением среднеэтажной многоквартирной жилой застройки (средняя этажность 5-7 (9) этажей) и объектов инженерной инфраструктуры в проектных границах населенного пункта;
2) Западный планировочный подрайон (59,4 га) с размещением якорных объектов туристской инфраструктуры (аквапарка, многофункционального торгово-развлекательного комплекса, спортивных комплексов и сооружений) и кварталов среднеэтажной застройки (5 этажей) туристскими гостиницами и апарт-отелями;
3) Центральный планировочный подрайон (застраиваемая часть – 29,1 га) с размещением 2 парк-отелей категории 5 звезд (17,9 га) и зон малоэтажной гостиничной застройки виллами и коттеджами категории 5 звезд (11,2 га);
4) Восточный планировочный подрайон (застраиваемая часть – 8,7 га), в границах которого размещается 2 парк-отеля категорий 4 и 5 звезд, авторская винодельня с комплексом гостеприимства, включающим ресторан и винотеку, а также объекты инженерной инфраструктуры.

Проектируемый туристический комплекс «Новоазовский» размещается в Новоазовском районе Донецкой Народной Республики, предполагает развитие объектов туристской инфраструктуры (гостиниц, аквапарка, многофункционального торгово-развлекательного комплекса, спортивных комплексов и сооружений, других якорных объектов туристской территории, включая авторскую винодельню с комплексом гостеприимства), а также района среднеэтажной жилой застройки, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Собственно туристический комплекс занимает территорию в 114 га, многоквартирная жилая застройка размещается на площади в 43 га, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры – 13,7 га, винодельня – 5 га. В границах территории сохраняются
сельскохозяйственные угодья для размещения садов и виноградников (67 га). С юга, вдоль морского побережья, формируется незастроенная рекреационная зона (75 га), в границах которой реализуются мероприятия по озеленению, берегозащите и организации пляжей. Территория туристического комплекса «Новоазовский» располагается между сельскими населенными пунктами Безыменное и Широкино и непосредственно примыкает к автомобильной дороге федерального значения Р-280 «Новороссия».

Сбалансированное развитие застроенной территории Нагорного планировочного района и благоустроенной природно-рекреационной зоны Прибрежного планировочного района обеспечит долговременную устойчивость береговой экосистемы и возможность качественного отдыха туристов, а также комфортные условия жизни для постоянных жителей планировочного подрайона «Широкино». Целесообразность комбинации курортной (коллективные средства размещения и якорные объекты инфраструктуры) и многоквартирной жилой застройки обусловлена необходимостью эффективной и конкурентной эксплуатации инженерной инфраструктуры, объектов транспортного и социального (в том числе, торговли, общественного питания, и др.) обслуживания населения в круглогодичном аспекте.

При этом в границах Центрального и Восточного планировочных подрайонов для целей сохранения ландшафтного разнообразия территории и ограничения нагрузки на природные комплексы сохраняется зона сельскохозяйственных угодий площадью 67,6 га, в границах которой планируется развитие органического садоводства и виноградарства.
Для объектов электроснабжения, связи, газоснабжения и локальных очистных сооружений выделены функциональные зон в границах территории проектирования. В связи с действующими требованиями законодательства об охране водных биологических ресурсов, экологического и водного законодательства Российской Федерации, а также с учетом материалов геологических изысканий головные сооружения водоснабжения и водоотведения будут размещены вне указанных границ.

Основные технико-экономические показатели территории застройки

 

 

Предварительная оценка предполагает размещение в границах проектирования
следующих объектов якорной туристской инфраструктуры (помимо рекреационной зоны
вдоль морского побережья с благоустройством и пляжами):

— крытого многофункционального зала для проведения спортивных и концертно-
зрелищных мероприятий;
— аквапарка;
— многофункционального торгово-развлекательного комплекса;
— авторской винодельни с комплексом гостеприимства.

 

Морское побережье района проектирования (7,5 км) представлено мелководной зоной с протяженными, достаточно протяженными песчаными и глинисто-песчаными пляжами шириной от 15 до 50 м. Благоустройство пляжной зоны будет связано с развитием сезонной инфраструктуры, размещаемой на хранении в осенне-зимний период.

Прилегающая полоса открытых пространств с элементами древесно-кустарниковой растительности требует декоративного и специального (в местах распространения осыпей и оползней берегового склона) озеленения. В ее границах будут размещены временные сооружения для обслуживаний посетителей, а также прогулочный променад.

Транспортная инфраструктура

Проектным решением предусмотрено размещение основной улицы населенного пункта в границах планировочных подрайонов «Широкино», Западного и Центрального параллельно автомобильной дороги федерального значения и организация связанных с ней 2 примыканий к автомобильной дороге Р-280 «Новороссия». В западном направлении при этом по основной улице обеспечивается транспортная связь с существующей улично-дорожной сетью населенного пункта Широкино, в т.ч., общественным транспортом.

В Восточном планировочном подрайоне сохраняются для использования (с учетом модернизации) существующие примыкания местных автомобильных дорог к автомобильной дороге Р-280 «Новороссия» и организуется (как местная улица) связь с улично-дорожной сетью населенного пункта Безыменное.

Организация движения общественного транспорта предполагает размещение на участке, прилегающем к многофункциональному торгово-развлекательному комплексу, в центральной части Западного планировочного района современной автобусной станции для обслуживания линий местного и междугороднего (на Мариуполь, Донецк, Ростов-на-Дону,
Луганск, Воронеж, Липецк, Москву, Волгоград, Краснодар) сообщения.

В границах придорожной полосы автомобильной дороги федерального значения Р-280 «Новороссия» организуется строительство инфраструктуры обслуживания транзитных автотранспортных средств, а также их пассажиров: автомобильные заправочные станции, мойки, станции технического обслуживания, предприятия общественного питания, магазины товаров первой необходимости, запасных частей и расходных материалов. Все эти объекты будут также использоваться жителями и гостями туристического комплекса «Новоазовский».

Инженерная инфраструктура

 

В границах территории проектирования организуется 2 зоны размещения инженерной инфраструктуры общей площадью 4,0 га. В них планируется разместить:
• электрические подстанции 10 или 35 кВ;
• локальные очистные сооружения поверхностных вод;
• канализационные насосные станции хозяйственно-бытовых и ливневых стоков;
• газораспределительные пункты.
Организация теплоснабжения проектируется со строительством индивидуальных и групповых блок-модульных котельных на природном газе.

Газоснабжение территории планируется организовать от реконструируемой ГРС села Саханка, связанной отводом с магистральным газопроводом Таганрог – Мариуполь. Место размещения водозаборного узла подземных вод для питьевого и технического водоснабжения (вне границ проектирования) уточнить по результатам проведения инженерно-геологических изысканий и технико-экономического обоснования.

В связи с нахождением большей части территории проектирования в границах водоохранной зоны Азовского моря предусмотрено размещение комплексных очистных сооружений хозяйственно-бытовых стоков и точек сброса очищенных сточных вод (в том числе, для ливневой канализации) вне границ проектирования.

Мероприятия по инженерной защите территории

Перечень мероприятий по инженерной защите территории уточнить по результатам инженерно-гидрологических, инженерно-экологических и инженерно-геологических изысканий. Зоны возможного размещения объектов инженерной защиты территории
приведены в графических материалах и должны быть уточнены проектной документацией.

Основной комплекс мероприятий по инженерной защите территории будет связан с необходимостью строительства противооползневых сооружений на отдельных участках берегового уступа и берегозащитных сооружений в пляжной зоне Азовского моря, а также в местах развития эрозионных процессов в балочных системах.

Мероприятия по охране окружающей среды

Основные мероприятия по охране окружающей среды в границах проектирования связаны с запретом на размещения объектов капитального строительства (кроме объектов инженерной защиты территории) в границах рекреационной зоны Прибрежного
планировочного района, а также соблюдением требований экологического законодательства, в частности при строительстве сетей водоснабжения и водоотведения, включая размещение локальных и комплексных очистных сооружений и выпусков
очищенных сточных вод в границах водоохранной зоны Азовского моря.

Как следствие, отдельные головные сооружения, в частности, комплексные очистные сооружения хозяйственно-бытовых стоков, будут размещаться за границами территории проектирования, севернее автомобильной дороги федерального значения Р-280
«Новороссия», а предварительное местоположение точки сброса очищенных сточных вод определено в водоток второго порядка, впадающий в ручей, протекающий по дну балки, разделяющей Центральный и Восточный планировочной подрайоны. В качестве альтернативного решения рассматривается подключение объектов в границах территории проектирования к реконструируемым сетям питьевого и технического водоснабжения, водоотведения хозяйственно-бытовых и ливневых стоков ближайших населенных пунктов Новоазовского района. Выполнение мероприятий по охране атмосферного воздуха обеспечивается на стадии разработки проектной документации объектов теплоснабжения, при этом проектируемый туристический комплекс «Новоазовский» безусловно будет использовать природный газ как основной источник топлива в системе теплоснабжения. В Прибрежном планировочном районе для минимизации воздействия на почвенный покров и растительность будут применяться щадящие технологии благоустройства территории, а функциональное зонирование рекреационной зоны будет включать барьеры и другие средства регулирования пешеходных потоков и снижения воздействия на экосистемы