Жилой комплекс, М.О., п. Лесной городок

Местоположение и площадь
Проектируемый жилой комплекс переменной этажности с расчетной численностью населения 216 человек располагается в границах поселка городского типа (дачного поселка) Лесной Городок (численность населения 14,7 тыс. чел.) Одинцовского городского округа Московской области, в центральной части населенного пункта, севернее автомобильной дороги федерального значения М-1 «Беларусь».

Территория проектируемого жилого комплекса в настоящее время не застроена, представляет собой выровненную местность с небольшим (1,2-1,5 м) перепадом рельефа в направлении понижения с запада на восток в южной части участка. Имеются отдельные деревья лиственных пород, благоустройство отсутствует. С юга, запада и севера к участку примыкают здания многоквартирных жилых домов, с запада – здание гостиницы и земельные участки объектов индивидуального жилищного строительства.

Градостроительная документация

В соответствии с Генеральным планом Одинцовского городского округа территория отнесена к функциональной зоне Ж1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами).

Правилами землепользования и застройки территории Одинцовского городского округа территория проектирования включена в границы зоны Ж-1.

Применительно к земельному участку действует 2 нормативных правовых акта, утвердивших документацию по планировке территории:

• постановление Главы Одинцовского района Московской области от 19.01.2004 г. № 130 «Об утверждении корректировки проекта застройки жилого квартала в границах улиц: Фасадная, Лесная, Школьный переулок, Минское шоссе в поселке Лесной Городок»;
• постановление администрации городского поселения Лесной Городок Одинцовского муниципального района Московской области от 01.04.2010 г. № 104 «Об утверждении ОАО «Трест Мособлстрой № 6» корректировки проекта планировки квартала № 2 и № 3 микрорайона «Восточный» в пос. Лесной Городок…».

Транспортная доступность

Территория проектирования имеет 2 выхода на сеть автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения:

Станция Лесной Городок Калужского направления Московской железной дороги является остановочным пунктом линии МЦД-4 (Апрелевка – Железнодорожная) и электропоездов сообщением от Москвы (Киевский вокзал) на Наро-Фоминск, Калугу. Время в пути до Киевского вокзала составляет 43 мин.; движение тактовое (интервал: 5-15 мин.).

Конфигурация и размеры земельного участка

Территория проектирования состоит из 2 смежных частей, каждая из которых близка к прямоугольной форме:

• западная часть вытянута с северо-северо-запада на юго-юго-восток (средние размеры 38 х 113 м) и включает, в том числе, но не только, ранее сформированный земельный участок;
• восточная часть примыкает к западной в южной ее зоне, формируя почти правильный квадрат (средние размеры 39 х 45 м).

Рельеф выровненный, с перепадом вниз в направлении восточной части на 1,2-1,5 м.

Зоны с особыми условиями использования территории

Южная часть земельного участка в незначительной части входит в границы зоны шумового воздействия (санитарного разрыва) автомобильной дороги федерального значения М-1 «Беларусь), что не оказывает влияния на планировочные решения проектируемой застройки, но может потребовать применения специальных конструктивных решений при разработки проектной документации в части обеспечения звукоизоляции.

Территория проектирования полностью входит в границы ряда подзон (перечислены ниже) приаэродромной территории Аэродрома Внуково (далее – ПАТ), что требует специального согласования строительства, однако ограничения правового режима ПАТ, с учетом высоты проектируемых зданий, не ведут к ограничению строительных параметров проектируемой застройки.

К территории применим режим следующих подзон ПАТ: сектора 3.2.2 третьей подзоны; пятой подзоны; шестой подзоны.

В границах восточной зоны западной части территории проектирования расположены линейные сооружения сетей теплоснабжения.

В северной и северо-восточной зонах западной части территории проектирования размещаются кабельные линии электропередачи напряжением 0,4 и 10 кВ, в южной зоне восточной части земельного участка – кабельная линия 0,4 кВ. В восточной зоне западной части территории проектирования также располагается несколько кабелей связи, имеющих охранные зоны.

Нормативные показатели жилой застройки

Дачный поселок Лесной Городок, в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Московской области в действующей редакции (далее – РНГП МО), относится к категории «населенные пункты с численностью населения от 3 до 15 тыс. человек, расположенные в городских устойчивых системах расселения».

В таблице N 2 РНГП МО приведены расчетные показатели интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах Московской области и плотности населения на жилых территориях при различных показателях жилищной обеспеченности и при различных типах застройки. Показатели для д. п. Лесной Городок представлены ниже.

Как видно из таблицы N 2 РНГП МО для указанной категории населенных пунктов в городских устойчивых системах расселения максимальная предельная средняя этажность многоквартирной жилой застройки составляет 12 жилых этажей.

В то же время, действующими правилами землепользования и застройки Одинцовского городского округа Московской области для территориальной зоны Ж-1 в дачном поселке Лесной Городок установлена предельная средняя этажность 7 жилых этажей.

Необходимо отметить, что в микрорайоне «Восточный» д. п. Лесной Городок существуют многоквартирные жилые дома со средней этажностью 9 жилых этажей (Лесная ул., 12, 14), 11 жилых этажей (ЖК «Ирис», Фасадная ул., 2, корпус 1) и 19 жилых этажей (21 надземный этаж в целом: Молодежная ул., 5, 7 и 8).

Средняя этажность проектируемого жилого комплекса: 6,15 этажа. Нормируемые показатели жилой застройки по РНГП МО для жилого квартала составляют:

• Коэффициент застройки жилыми домами, не более 20,8 процента;
• Плотность застройки жилыми домами, не более, 12808 кв. м на га.

Анализ максимальной потенциальной площади застройки участка

Проектные строительные параметры жилого комплекса приведены ниже:

Кроме того, проектное решение предполагает размещение объектов озеленения, благоустройства, детских и спортивных площадок на крыше обвалованной автостоянки закрытого типа, размещаемой в восточной части территории проектирования. Емкость автостоянки для постоянного хранения индивидуального автомобильного транспорта составляет 46 машино-мест.

Увеличение площади земельного участка по правилам пункта 6 примечаний к таблице N 2 РНГП МО составляет 1035 кв. м (расчетная площадь участка: 7104 кв. м).

Приведенные нормируемые показатели жилой застройки по РНГП МО составляют:

• Коэффициент застройки жилыми домами: 19,71 процента;
• Плотность застройки жилыми домами: 8535 кв. м на га.

Таким образом, нормативные показатели коэффициента и плотности застройки жилыми домами, установленные РНГП МО, в рассматриваемом проектном решении соблюдаются.

При этом реальная максимальная плотность застройки и посадка зданий жилого комплекса определяется не предельными показателями РНГП МО, а необходимостью соблюдения нормативных требований по инсоляции жилых помещений в существующих многоквартирных жилых домах, где имеются односторонние квартиры по северным и торцевым западным фасадам.

Как результат моделирования инсоляционных условий, объемно-пространственное решение проектируемого жилого комплекса предполагает формирование двухобъемного здания с секциями высотой 14 (13 жилых) и 4 (3 жилых) этажей, объединенных стилобатом.